STJ estabelece novas regras para aluguel de imóveis em condomínios via Airbnb

Em uma recente decisão, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que proprietários de imóveis em condomínios de uso exclusivamente residencial, conforme estabelecido nas respectivas convenções, não podem alugar suas unidades através de plataformas digitais, como o Airbnb. Essa decisão destaca a autoridade das convenções de condomínio em permitir ou proibir tais práticas.

A turma do STJ definiu o aluguel de imóveis por plataformas digitais como um tipo de contrato de hospedagem atípico, distinto das locações por temporada ou da hospedagem em hotéis tradicionais. Esse entendimento baseou-se na alta rotatividade dos ocupantes e na oferta de serviços adicionais, como lavanderia, características mais alinhadas com hospedagem do que moradia habitual.

Esta decisão confirmou a sentença do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que proibiu a oferta de duas unidades residenciais de um condomínio para locação via Airbnb, classificando a prática como atividade comercial e de hospedagem, não permitida pela convenção do condomínio.

O ministro Raul Araújo, ao votar, diferenciou os conceitos de residência, domicílio e hospedagem, destacando a alta rotatividade e oferta de serviços como indicativos de hospedagem. Ele enfatizou a necessidade de equilibrar o direito de propriedade com as regras do condomínio, observando que a hospedagem remunerada por plataformas digitais não é ilegal, desde que respeite as normas legais e a convenção do condomínio.

Por outro lado, o ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso, expressou posição contrária à proibição, argumentando que a locação temporária não deveria ser vista estritamente como atividade comercial e que restringi-la violaria o direito de propriedade dos condôminos.

Essa decisão estabelece um precedente importante na regulamentação das locações de curta duração em condomínios, apontando a necessidade de atualizar as convenções condominiais para se adaptarem às novas formas de hospedagem e uso de imóveis residenciais.

Para garantir a observância dessa norma, os síndicos podem convocar uma assembleia com no mínimo 2/3 dos condôminos para modificar a convenção do condomínio e proibir as locações de curta temporada. Uma vez aprovada em assembleia com quórum qualificado, a proibição deve ser respeitada por todos os proprietários do condomínio.